Контору в одном из лучших офисных домов Невского проспекта сейчас можно снять примерно за ту же сумму, в которую до кризиса обошлось бы качественное помещение на задворках центра или в промышленном поясе, а респектабельные бизнес-центры на периферии, только что введенные в эксплуатацию, сдаются по ставкам, которые в более благополучные времена заявляли бывшие НИИ, подретушированные выборочным евроремонтом. Впрочем, консультанты предупреждают, что время уникальных возможностей вряд ли продлится долго. Вероятно, уже к лету рынок нащупает новое ценовое равновесие, и разброс арендных ставок на объекты одного и того же класса будет уже не столь велик.
Кто смел, тот и съел
Пока же выбирать есть из чего. По данным компании Jones Lang LaSalle, к концу I квартала 2009-го в Петербурге были вакантны уже почти 18% качественных офисных площадей (или примерно четверть миллиона квадратных метров). В бизнес-центрах класса А пустуют 30% помещений - около 98 000 кв.м. В многочисленных зданиях категории В дела с арендаторами в целом обстоят лучше: 14% вакансий (или 151 700 свободных "квадратов").
Тяжелее всего пришлось новым деловым комплексам, которые вышли на рынок во второй половине 2008-го или в начале 2009-го и не успели обзавестись клиентами до кризиса. Среди бизнес-центров, недавно введенных в эксплуатацию, преобладают здания, которые были построены по самым современным стандартам, но не могут похвастаться престижной локацией. В последние годы девелоперы активно осваивали окраины или полупромышленные территории, где земля была дешевле, места больше, а градостроительные ограничения не столь жесткие, как в исторической части города. В результате новые деловые кварталы начали формироваться в Приморском районе (в частности, вокруг ст.м. "Старая деревня"), вдоль Обводного канала, на юге Московского района, в зоне "Пулково-3", в районе Полюстрово и т.п. Именно возведенные там объекты и стали первыми жертвами кризиса. По оценке аналитиков компании Colliers International, загрузка окраинных БЦ класса А составляет сейчас не более 40%. В некоторых деловых зонах совсем пусто. Так, в "Старой деревне" свободны 66% площадей, в зоне "Московский-Юг" - 65%, в зоне "Порт" - 55%, а в "Пулково-3" - все 90% (классификация территорий предложена Colliers International).
В борьбе за арендаторов девелоперы офисных новостроек вынуждены демпинговать. Так, в 27-этажном бизнес-центре класса В+ "Атлантик-Сити" на ул. Савушкина (площадью примерно 25 000 кв.м), завершенном в I квартале, актуальная ставка аренды составляет 850 руб./кв.м в месяц, включая НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы, а также отделку "под ключ", которая выполняется по согласованию с клиентом. Ценник в два с половиной раза меньше, чем до кризиса, когда начиналась арендная кампания. В результате владельцу комплекса - компании "Атлантик" - удалось заполнить примерно половину площадей.
Холдинговая компания "Империя", которой принадлежит сеть бизнес-центров "Сенатор", тоже установила спеццены для новых объектов, позиционированных в классе А и расположенных на Петроградской стороне и на Васильевском острове. Помещения предлагаются от 1000 руб./кв.м (то есть с дисконтом в 50%). Правда, собственник предупреждает арендаторов, что ставка фиксируется только на 11 месяцев, а затем будет пересматриваться исходя из сложившейся рыночной конъюнктуры, валютных курсов и т.п.
Владельцы большинства деловых комплексов, давно присутствующих на рынке, пока предоставляют скидки в пределах 10-15%, не решаясь на откровенный демпинг. В результате актуальный диапазон ставок в городе широк, как никогда. По подсчетам специалистов Becar Realty Group, для зданий уровня А он составляет 1200-2200 руб./кв.м в месяц, для В-класса - 700-1600 руб. и 500-1000 - для объектов категории С.
Постепенно расценки придут к "среднему арифметическому". И произойдет это по мере того, как новые комплексы, формируя пул арендаторов, станут повышать планку, а "старожилы" рынка, столкнувшись с оттоком клиентов, будут вынуждены проявлять гибкость. "Практически все компании, с которыми мы уже заключили контракты, переезжают к нам из других бизнес-центров, - отмечают в БЦ "Линкор" на Петроградской набережной (введен в эксплуатацию этой весной). - Либо их не устраивают качество управления или технические характеристики здания, либо просто не удалось договориться с арендодателем о понижении ставки".
Торг за удобства
Предметом активной торговли стала не только стоимость аренды, но и прочие условия договора, например, уровень отделки помещений, бесплатные места на парковке, арендные каникулы на время обустройства и т.п. Если до Нового года, по наблюдениям экспертов Knight Frank St. Petersburg, собственники многих высококлассных зданий предпочитали сдавать площади в состоянии shell & core, то есть подготовленными под чистовую отделку, то сейчас любой владелец готов предложить востребованные рынком офисы "под ключ", выполнив базовый ремонт за свой счет.
Меняется и схема расчетов. Прежде респектабельные БЦ, ориентированные на западный подход к ведению бизнеса, выносили за скобки арендной ставки эксплуатационные издержки, взимая их отдельно. Теперь они переходят на систему "все включено" - для удобства арендаторов, получающих возможность четко прогнозировать свои расходы.
Распространенным бонусом стала бесплатная парковка. В управляющей компании "Бекар" говорят, что готовы предоставлять по 3-5 мест на стоянке в зависимости от конкретного здания и размера арендованного помещения, и расценивают такую меру как весьма эффективную. При этом директор по управлению УК "Бекар" Наталья Скаландис отмечает, что владельцы БЦ и управляющие сами немало поспособствовали тому, чтобы офисный рынок превратился в рынок арендатора, который сегодня диктует правила игры.