А вот тут, как говорится, «возможны варианты».

Президент Дмитрий Медведев в одном из последних выступлений заявил о необходимости сосредоточиться на «реализации в полном объеме программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилья». Это важно, отметил президент, как с социальной точки зрения, так и для поддержки строительного сектора, а также инфраструктурных проектов.

Симптомы пока тревожные. По данным Росстата, за январь в России было построено 3,1 млн квадратных метров жилья (35,8 тыс. новых квартир) - на 4% меньше, чем за январь 2008-го. Но построенные дома – это все заделы прошлых «тучных» лет. Текущая ситуация куда менее благополучна: объем выполненных в январе строительных работ составил 190,4 млрд рублей – это уже на 16,8% меньше, чем год назад.

По словам председателя комитета Госдумы по строительству Мартина Шаккума, государственная помощь «в период мирового финансового кризиса» может обеспечить до 15% от общего объема ежегодного строительства жилья.

Правительство может раздавать госгарантии, увеличивать объемы новостроек по госзаказу, выкупать часть построенного или, наконец, непосредственно стимулировать спрос, раздавая гражданам налоговые льготы или субсидируя ставки по ипотеке.

Доступ к госгарантиям ограничен: в перечне стратегических предприятий, достойных поддержки на федеральном уровне, попали несколько девелоперских фирм. Из них лишь одна петербургская – группа ЛСР.

Между тем долги у петербургских строителей, конечно, не такие впечатляющие, как у Дерипаски, но тоже существенные.

По данным отчетности Группы ЛСР за 9 месяцев 2008-го, чистый долг компании составлял $1154 млн, выручка — $1,5 млрд. Выплаты по долговым обязательствам в I квартале 2009-го — $115 млн, во II квартале — $44 млн. В январе компания отчиталась о погашении кредита Deutsche Bank'а (5 млрд рублей).

Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»: на октябрь 2008-го сумма обязательств по кредитам и займам составляла 6,42 млрд руб., выручка — 9 млрд руб. По словам вице-президента холдинга Антона Евдокимова, общий долг «ЛенСпецСМУ» на сегодня составляет около $219 млн: $85 млн - CLN, $16 - по облигационным займам и $118 млн — кредиты банков.

Кредитная задолженность корпорации ЛЭК на начало IV квартала 2008-го составляла 5,8 млрд руб. В декабре ЛЭК выплатил доход по облигационному займу (97,23 млн руб.) и выкупил облигации на 1,3 млрд. В январе 2009-го ЛЭК прошел очередную выплату купонов (180,75 млн руб.).

Представители компании «Строймонтаж» комментировать ситуацию со своими кредитными обязательствами (6,1 млрд руб.) не стали, ограничившись скупым: «Ведутся переговоры с банками о реструктуризации задолженности». Большая часть жилых объектов «Строймонтажа» - на стадии сдачи; фирма активно ищет покупателя на участок застройки на наб. Робеспьера, купленный в прошлом году за 1 млрд 7 млн рублей.

Прибегая к кредитам и займам, строители рассчитывали, во-первых, на растущий (по крайней мере, стабильный) платежеспособный спрос, во-вторых – на возможность быстро и недорого перезанять (рефинансироваться). Вторая возможность отпала совсем, колебания спроса не вселяют уверенность.

Самый печальный вариант для любого крупного холдинга: долги банкам или держателям облигаций в срок не выплачиваются, кредиторы подают иски о банкротстве, суд накладывает арест на счета. Многочисленные новостройки «зависают» на неопределенный срок. Но до этого, похоже, все-таки не дойдет.

В декабре город провел первые конкурсы по закупке квартир у застройщиков. Администрация была готова потратить около 12 млрд рублей. Квартиры предназначались ветеранам, очередникам и бюджетникам Наиболее активное обсуждение вызвала заявленная цена: 47 300 рублей за кв.м. Первый тендер не состоялся: не было желающих. В кулуарах поговаривали о том, что крупные строительные фирмы провели «разъяснительную работу» среди коллег и уговаривали участников рынка не демпинговать. На втором конкурсе компания «Дальпитерстрой» согласилась предоставить городу 438 квартир по указанной цене – в новом микрорайоне в Шушарах.

«Клиентам и до кризиса мы продавали трехкомнатные по 47 тысяч за кв.м., «двушки» – по 50 тысяч, «единички» – по 55,- говорит генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров.- Но если оптовая покупка - почему бы не отдать по 47, тем более что рассрочка у нас такая же: 30% сразу, 70% до окончания строительства. Мы и другим покупателям предлагаем такие же условия, что и городу».  

Этот контракт позволил сломать психологический барьер: строители убедились, что город повышать цену не будет.

На следующий конкурс, прошедший 20 февраля, было подано 12 заявок от пяти компаний: «Росстрой», «Окстрой», «Трест №36», «Дальпитерстрой» и «Ойкумена». Итоги тендера будут подведены 6 марта. По условиям госзакупки определяющим критерием  при выборе победителя станет запрошенная за «квадрат» жилья цена. При стартовой стоимости в те же 47 300 рублей некоторые фирмы согласились уступить квартиры подешевле (например, компания «Окстрой» заявила ценник в 43 000 за метр).

«Трест 36» предложил городу квартиры в доме на проспекте Юрия Гагарина, СК «Росстрой» - на Пулковской улице, «Окстрой» готов продать квартиры в Коломягах, «Ойкумена» - в доме на Туристской улице, «Дальпитерстрой» - в Парголово… Всего по итогам конкурса город купит 900 квартир (планировал – около 2000).

В начале года чиновники утверждали, что в случае неудачи этот конкурс будет последним, а все неизрасходованные средства «перенацелят» на бюджетное строительство.  Теперь, возможно, стратегия изменится.

Директор по аналитике ГК «Аверс» Дмитрий Свительман отмечает, что государство «вполне нормальным, рыночным способом вливает деньги в отрасль». Хорошо, что это не просто дотации и госгарантии, не менее важно – что город через госзакупки влияет и на уровень цен.

Федеральные деньги в Петербурге тоже работают: покупатели из Минобороны РФ приобрели 350 домов в квартале «Новая Ижора» Первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин говорит: «Наша компания участвовала в конкурсе на приобретение Министерством обороны жилья для государственных нужд. Мы предложили на продажу 350 домов в малоэтажном районе «Новая Ижора» по 44 000 рублей за 1 кв.м. - по той же цене, по которой продаем на открытом рынке. И выиграли...» Дома должны быть переданы заказчику в конце весны 2009-го.

И бюджетные средства по целевым программам, и деньги Минобороны – отличное подспорье для застройщиков в период падения спроса. Правда, при этом из общего объема предложения «вымываются» наиболее ликвидные (дешевые и небольшие) квартиры. Некоторые эксперты полагают, что это может привести к перекосу рынка по московскому варианту, когда значительная часть жилья расходится по социальным программам, а дефицит коммерческого предложения приводит к неоправданному росту цен. Дмитрий Свительман полагает, что большой беды в этом нет: те квартиры, на которые претендует государство, приобретались, в основном частными инвесторами. «Необходимо, чтобы при восстановлении спроса на жилье он был обеспечен достаточным предложением земельных участков. Иначе новый виток роста цен неизбежен»,- говорит Дмитрий Свительман.